温州市物业管理条例（草案）全文

　　为维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，制定了温州市物业管理条例(草案)并公开征求意见，下面是条例的详细内容。

温州市物业管理条例(草案)

　　第一章 总 则

　　第一条[目的依据] 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条[适用范围] 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

　　第三条[定义] 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条[市、县(市、区)政府的职能] 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第五条[物业主管部门、街道办事处、乡(镇)政府和社区(居民)委员会、村民委员会的职能] 市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门，指导、协助本辖区业主大会成立、业主委员会和业主监事会选举，监督业主大会、业主委员会、业主监事会和物业服务企业的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　各级人民政府相关行政管理职能部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　社区(居民)委员会、村民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

　　第六条[行业协会自律管理] 物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行业协会协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，业主委员会协会协助建立业主委员会成员和业主个人诚信档案。

　　第七条[电子投票系统] 市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。

　　法律、法规或者业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。

　　应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。

　　第二章 业主和业主组织

　　第八条[业主的认定] 物业的所有权人为业主。

　　尚未依法办理物业所有权登记，但是因人民法院和仲裁委员会的法律文书、继承、受遗赠或者合法建造取得物业所有权的人;或者因征收补偿协议、物业买卖合同已经合法占有物业专有部分的人，可以认定为业主。

　　第九条[业主大会] 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主人数不足二十人的，经全体业主同意，可以不成立业主大会。

　　业主人数超过三百人的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则约定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

　　业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

　　第十条[物业管理区域的划分] 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线范围为准;分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自物业管理区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以合并为一个物业管理区域。

　　第十一条[首次业主大会会议筹备组的成立] 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内，指导业主成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合前款规定条件之一的，可以按照前款规定的程序，成立筹备组。

　　第十二条[筹备组成员名单的公告和异议] 筹备组成员人数应当为五至九人单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，人数为三至七人单数;社区(居民)委员会、村民委员会和建设单位代表各一人。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定。

　　筹备组应当自成立之日起三日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置予以书面公告，公告期不得少于五日。

　　公告期内业主对筹备组成员有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到异议之日起五个工作日内予以核查。异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释;异议成立的，应当重新推荐成员。

　　第十三条[筹备工作的开展] 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

　　(一)确认并公示业主名册、业主人数及其所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则和物业专项维修资金使用、续筹方案;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人产生办法，组织业主推选首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人;

　　(六)制定首届业主委员会、业主监事会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　依照本条例第十一条第二款成立的筹备组，应当在草拟的业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员和业主监事会监事的办法。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处、乡(镇)人民政府、社区(居民)